В Беларуси квартиры для нуждающихся в улучшении жилищных условий, как правило, продают по более привлекательным ценам, чем коммерческие. Но порой некоторые из них перепродают уже по рыночной стоимости. Почему возникают такие ситуации, кто на самом деле оплачивает льготы и как можно изменить систему, чтобы помощь получали те, кто в ней действительно нуждается? Эти и другие вопросы «Зеркало» обсудило с руководителем проектов «Кошт урада» и «Удобный город», экономистом Владимиром Ковалкиным.
Как советская система распределения жилья (не) работает в рыночной экономике
«Бизнес „па-беларуску“. Застройщик выставил на продажу квартиры для очередников в доме на Олешева, 10 (в Минске. — Прим. ред.). Стоимость за 53 м² — 75 000 долларов. Сейчас в этом доме очередники выставили такие квартиры на продажу за 116 000 долларов. Профит — 41 000 долларов, рентабельность — 54,7%», — написал в Threads специалист по недвижимости Геннадий Шаламанов.
Под постом оставили более 230 комментариев — и часть пользователей соцсети критически отнеслись к этому кейсу. Пользователи предлагали вводить запрет на продажу жилья льготниками, расследовать такие ситуации, а также «если уже не надо [квартиры] — снимать с очереди таких».
Это не единичный случай продажи такого жилья — в этом году уже была похожая ситуация. При этом для реализации подобной недвижимости есть ограничения.
Почему в Беларуси возникла ситуация, при которой жилье, предназначенное для поддержки нуждающихся, становится возможностью заработать десятки тысяч долларов на перепродаже? И только ли дело в желании отдельных людей извлечь выгоду из льготных условий?
— Что касается самой этой практики, это, в общем-то, наследие старой советской системы, вот, когда квартиру людям давало государство, — объясняет Владимир Ковалкин. — Поскольку Лукашенко очень любит советское наследие, он очень тяжело от него отказывается. И, собственно говоря, этот институт [поддержки нуждающихся в жилье] продолжает существовать, хотя рынок стал гибридным. То есть если в Советском Союзе было сложно купить, хотя можно было там кооперативно построить, то теперь можно ее попытаться получить, а можно попытаться заработать на нее.
Проблемы господдержки для решения жилищного вопроса также перешли из СССР в современную Беларусь — когда недвижимость достается не по законам рынка, а по решениям чиновников, это, как правило, приводит к злоупотреблениям и дефициту, продолжает экономист.
— Сейчас в очереди стоят более пятисот тысяч семей. А жилья строится абсолютно недостаточно для того, чтобы удовлетворить этот спрос. Поэтому очередь такая большая. И поэтому возникает такой перекос, как всегда в любой социалистической системе такими способами создаются перекосы: вроде как бы ищется какое-то справедливое решение, а по факту получается дефицит и блат.
Квартиру получает не тот, кому она нужна сейчас, а до кого дошла очередь
— Люди всегда будут пытаться найти какую-то выгоду. Это, в принципе, нормальное состояние любого человека — пытаться что-то скомбинировать и себе что-то найти, — комментирует экономист кейсы с возможной перепродажей жилья очередниками. — Тут проблема не столько неэтичного поведения человека, сколько скорее системы, которая построена вот так, а не иначе.
По его словам, одна из проблем выстроенной схемы господдержки — это отсутствие адресности. То есть квартиру получают не те люди или семьи, которым она нужна здесь и сейчас, а те, до кого дошла очередь.
— У кого-то может очередь подойти [через много лет]. Встали молодой семьей, а очередь подошла, когда уже все дети выросли и в вузе отучились.
Есть ли выход?
Что касается разницы в цене жилья для очередников или льготников и стоимости недвижимости для остальных, а также возможностей для ее перепродажи, то даже в рамках действующей системы поддержки это можно было сделать более справедливым, считает аналитик.
— Это довольно несложно «лечится». Вводится такое правило, что в случае перепродажи дисконт возвращается назад местному органу власти, который в жилье вложился. Как это обычно делается: вводится какой-то временной лимит на возможность перепродажи такой квартиры. Если ты, условно говоря, перепродаешь ее в ближайшие три года после получения, ты возвращаешь целиком разницу между рыночной стоимостью и той, по которой купил. Если в течение, допустим, 3−10 лет, то ты возвращаешь 80%, а если 10−20 — уже 50%, — рассказывает Владимир Ковалкин.
По его мнению, также в этой системе было бы правильно, чтобы местный орган власти имел первое право выкупить такую квартиру по рыночной цене.
— Такое простое решение закрывает лазейку стать на очередь по максимуму везде, где только можно, придумать разные варианты что-то скомбинировать, чтобы получить квартиру, а потом ее перепродать, — отмечает экономист.
Что было бы справедливее и эффективнее с точки зрения экономической и социальной политики: продавать жилье нуждающимся по ценам ниже рыночных, предоставлять адресные субсидии или развивать доступное арендное жилье? По мнению экономиста, оптимальным решением стало бы сочетание нескольких механизмов поддержки.
Например, аналитик видит рациональным предлагать арендное жилье молодым семьям, которые планируют завести детей. Это важный вопрос и для демографии. «Нет жилья — нет детей — это абсолютно связанные вещи», — подчеркивает экономист. А также арендное жилье было бы хорошей поддержкой молодых работников, которым его можно было бы предоставлять на определенный срок.
— Плюс нормальная ипотека под нормальный процент. Условно говоря, когда ты приходишь в эту жизнь как молодой профессионал, ты получаешь поддержку через арендное жилье. А к 32 годам, наверное, ты уже должен состояться как профессионал и переключиться с арендного жилья, например, на ипотеку, — рассуждает Владимир Ковалкин. — Это был бы разумный подход, когда человек действительно не может много зарабатывать, потому что только вышел на рынок, и при этом создает семью — вот тебе арендное жилье по довольно низкой аренде. Когда ты уже «подрос», пожалуйста, дальше бери ипотеку и тяни свою семью сам.
Причем «нормальная ипотека» — это в первую очередь ставка в разумных пределах. Потому что даже те ставки, которые есть сейчас в Беларуси, например, под 14−16% годовых, это, по словам экономиста, казино.
— Кстати, многие в это казино играют, потому что при ипотеке в 16% инфляция может быть и 20%. И можно даже и выиграть. Поэтому действительно должна быть стабильная экономическая ситуация и адекватный процент, растянутый на годы. Потому что ипотека — это решение на несколько десятилетий. Когда человек принимает такое долгосрочное решение, то должен иметь некую уверенность в завтрашнем дне, в том числе экономическую. А не эти бесконечные горки с инфляцией, девальвацией и какими-то странными и непонятными решениями власти в отношении экономики и бизнеса, — говорит Владимир Ковалкин.
В Беларуси чиновники продвигают идею строительства арендного жилья. Однако, например, в Минске, где на учете нуждающихся стоят 68 тыс. человек, за восемь месяцев этого года распределили только 284 арендные квартиры, обратил внимание экономист.
— На двухмиллионный город, на мой взгляд, это исчезающе мало. А то, что они [власти] раздают в качестве арендного жилья на сегодняшний день, идя за политикой Лукашенко, что надо, значит, там село поднимать, райцентры. А там предоставляют убитое арендное жилье. Плюс в местах, где нет нормальной инфраструктуры, культуры и быта и нет нормальной работы. Понятное дело, что оно так работать не будет. Человек все равно взвесит, что лучше: поехать в райцентр за арендным жильем с тем уровнем жизни, который там есть, или, допустим, из райцентра поехать в Минск на дорогую аренду, но и гораздо бо́льшую зарплату, которая покроет эту аренду и [после этого на руках] останется больше. Пока люди, судя по всему, едут в областные центры и Минск, и, видимо, это продиктовано лучшими экономическими возможностями: больше зарплата, выше уровень жизни, несмотря на то что с жильем действительно могут быть проблемы, и купить, понятное дело, очень тяжело, и аренду потянуть нелегко.
Поблагодарить за статью